Une rentabilité doublement plus importante que l’immobilier locatif d’habitation, pouvoir faire plus de répercutions de charges sur le locataire, un bail longue durée : les locaux commerciaux s’avèrent être de très bons placement. A condition de faire des investissements avec discernement. Investir dans l’immo cote basque s’apparente plus fréquemment à acheter un logement or, les locaux commerciaux et infrastructures commerciales sont plus avantageux. Avec une rentabilité généralement variant de 4 à 8%, ils sont plus rentables que le logement locatif. Il y a moins d’impayés de loyers et le projet bénéficie d’un bail de longue durée. Il y a plus de souplesse dans le contrat de location et il est possible de répercuter plus de charges sur le locataire.
Cependant, il y a des confidentialités sur ce marché. En termes d’immobilier d’habitation, l’importance de l’offre est assez basse surtout sur les meilleurs emplacements. De plus les endroits où le commerce est plus vif sont hors de prix. On n’adopte pas le même calcul de prix des logements. L’investisseur devra prendre en compte les spécificités du bail commercial conclu avec le locataire. Il faudra bien choisir l’adresse du local et faire une sélection des adresses prisées par les consommateurs.
Les sites fréquentés en priorité
Les meilleurs emplacements sont désignés de n°1. Ils englobent principalement les artères commerçantes notamment la rue de Rivoli à Paris, le pourtour de la place des Terreaux à Lyon, le cours Mirabeau à Aix-en-Provence, etc. puis on retrouve les emplacements 1bis et les n°2. Les dits n°1 sont les plus fréquentés d’où leur prix exorbitant. Ils sécurisent beaucoup les investisseurs car les revenus du locataire sont a priori assuré, les locaux se font louer et relouer. Pour simplifier, les meilleures adresses se trouvent en centre-ville, dans les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, les alentours immédiats d’un arrêt de bus, de tramway ou de station de métro. Etre à proximité d’une grande enseigne dit locomotive en jargon professionnel est un atout considérable puisque celle-ci attirera le chaland. Le site doit être fréquenté par les consommateurs. Ce qui est bien pour le chiffre d’affaires du locataire est aussi bien pour le vôtre car c’est lui qui versera le loyer donc garantira la rentabilité de l’opération.
Comme nous l’avons déjà dit le prix d’un local commercial n’est semblable à celui d’un logement. Il dépend tout d’abord de la rentabilité que génèrera l’affaire c’est-à-dire du loyer. Pour avoir un rendement de 8% nets par an avec un loyer de 16 000 € annuel, le local ne devra pas coûter plus de 200 000€ (16 000 X 100/8). Si vous investissez dans un local occupé, vous aurez l’avantage d’être en connaissance du loyer ainsi vous pourrez évaluer le juste prix. Ce fait démontrera également si le commerçant ou l’entrepreneur locataire est en bon exercice de son activité, optimise son chiffre d’affaire et confirme les qualités de l’emplacement. Cependant, chaque transaction doit être étudiée cas par cas car il y a tout de même d’autres critères comme le contexte concurrentiel, la commercialité du site, etc.
Investissement sécurisé
Faire un investissement dans des locaux commerciaux est très sécuritaire, le bail durant trois à neuf mois. Cela rassure l’investisseur sur l’occupation des lieux pendant cette période. De l’autre côté, le loyer est plafonné donc ne varie que suivant l’indice Insee du coût de la construction où sont basés les calculs des loyers le plus souvent. Les deux parties ainsi libres dans la rédaction du bail commercial. Le locataire est susceptible de payer les taxes et les impôts locaux selon le contrat. Suivant l’article 606 du Code civil, tout ce qui est travaux de conformité tient de la responsabilité du propriétaire-bailleur si le bail ne relève pas cette question. La liberté contractuelle étant largement étendue, le propriétaire peut faire payer les gros travaux par le locataire. Il y a moins d’impayés de loyer, le locataire ne peut que s’acquitter de son dû étant titulaire d’un fond de commerce dont le bail ne s’en sépare pas. S’il y a des soucis de paiement, le locataire peut être mis en redressement ou en liquidation judiciaire.
La fiscalité de l’investissement commercial
Très souvent, l’investisseur crée une SCI ou société civil immobilière soit avec des associés ou des membres de sa famille. C’est celle-ci qui achète le local en payant les droits de mutation qui sont de 5,80 % du prix. Les revenus des locaux commerciaux sont sous l’imposition du régime des revenus fonciers, tels les logements loués vides. Cette façon, les charges et autres travaux sont déduits des loyers quand vous les déclarez au fisc. Il est possible de créer des déficits fonciers venant s’imputer sur vos revenus fonciers avec un maximum n’excédant pas 10 700€ par an. Eventuellement, les surplus et les intérêts d’emprunt sont imputés sur les revenus fonciers des dix ans suivants. Ainsi vous pouvez baisser votre base imposable et payez moins d’impôts. Si vous êtes déjà en possession d’un bien locatif vous pourrez optimiser votre fiscalité.
