Suivant l’article 544 du Code civil, la propriété est définie comme : « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Traditionnellement, nous considérons que la propriété réunit les trois éléments suivant : l’abusus (droit de disposer tel vendre ou donner), le fructus (droit de percevoir des fruits produits par son bien, exemple le loyer ) et l’usus (droit d’user de son bien tel habiter sa maison). Démembrer une propriété est le fait d’attribuer ces différents droits à des personnes différentes. Le démembrement que nous connaissons bien c’est l’action de donner la nue-propriété de son bien immobilier à ses enfants et en conserver l’usufruit. Il n’est pas traduit d’indivision car à terme, il y a création des droits de natures différentes. Cependant, cela n’empêche pas une indivision au niveau de l’usufruit e/ou de la nue-propriété. Que ce soit maison, appartement, terrain… on peut appliquer le démembrement pour tous les biens immobiliers mais aussi les biens mobiliers, corporels ou incorporels.
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est en possession de l’abusus. Il peut donc disposer du bien sans porter atteintes aux droits de l’usufruitier. La disposition est très restreinte. Effectivement, le nu-propriétaire ne peut mettre en vente que la nue-propriété. L’acheteur ne sera pas non plus ne mesure d’habiter le bien immobilier, de le louer car ces prérogatives reviennent à l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut recouvrir la pleine-propriétaire que si l’usufruitier décède ou dans le cas où l’usufruitier vend ou donne l’usufruit. Il ne doit pas faire obstacle aux droits de l’usufruitier précisement du droit de jouir du bien démembré. Dans le cas d’un démembrement immobilier, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire : la structure et généralement la solidité de l’immeuble. Cependant, l’usufruitier n’a aucune possibilité d’imposer la réalisation de ces réparations au nu-propriétaire. Pour prévenir toute complication, vous pouvez aménager de manière conventionnel la vie du démembrement.
L’usufruitier
Celui-ci possède le fructus (percevoir les fruits) et l’usus (droit d’usage). En général, l’usufruit appartient aux parents ayant donner la nue-propriété à leurs enfants. L’usufruitier a la possibilité de vendre, donner ou même hypothéquer son usufruit. Néanmoins, l’usufruit s’annulera automatiquement dès que l’usufruitier initial décède. Si la convention ne l’interdit pas, l’usufruitier a carte blanche pour louer le bien immobilier démembré sinon il devra avoir le consentement du nu-propriétaire. Il est nécessaire d’avoir l’accord du nu-propriétaire si le bail fait plus de 9 ans pour garantir les droits du locataires. Effectivement, dans le cas de l’extinction du bail avant la fin du bail, il pourra le résilier.
