Si vous avez décidé d’investir dans les sociétés civiles de placement immobilier, pourquoi ne pas souscrire aux SCPI Malraux afin de tirer profit des atouts de l’immobilier classé patrimoine historique ? De plus, en utilisant le dispositif Malraux, ces SCPI vous permettent de réduire votre impôt sur le revenu de 22% à 30%.
Le rôle de la société de gestion dans l’exploitation d’une SCPI Malraux
C’est à cette dernière de réaliser toutes les acquisitions en tenant compte des conditions d’éligibilité à ce dispositif. Par exemple, la localisation de chaque immobilier, ce dernier étant obligatoirement situé dans les sites patrimoniaux remarquables, les anciens quartiers dégradés ou encore les quartiers conventionnés NPNRU. Ces derniers sont anciennement les secteurs sauvegardés.
La société de gestion se charge également de planifier et d’exécuter les travaux de rénovation dès acquisition de ces biens qui sont des immeubles anciens. La rénovation doit être complète et ayant fait l’objet de l’approbation d’un architecte des bâtiments de France.
Trouver les locataires et signer le bail locatif de 9 ans au moins fait aussi partie des missions de la société de gestion et ce, dès réception du chantier de rénovation. Rappelons que tous les biens Malraux seront occupés uniquement à titre de résidence principale du locataire.
La société de gestion se charge ensuite de collecter les loyers et de distribuer les dividendes de chaque investisseur porteur de part.
Les avantages et les contraintes pour l’investisseur
Celui qui investit dans une SCPI Malraux est délesté de toutes ces contraintes. Il tire profit de revenus locatifs garantis dans la mesure où la demande locative est élevée en plein cœur de ville. Il détient ainsi de l’immobilier de valeur dans son patrimoine et est susceptible d’encaisser des gains en cas de revente par la société de gestion et ce, au terme de la période de 9 ans.
Comme énoncé plus haut, l’investisseur a droit à la réduction de son impôt sur le revenu, en fonction de sa quote-part. Cette défiscalisation est de 22% si les immeubles sont situés dans les sites patrimoniaux PVAP, et de 30% s’ils sont implantés dans un QAD, un PSMV ou encore dans un quartier conventionné NPNRU.
Celui qui investit dans des SCPI Malraux est contraint de conserver ses parts pendant une durée ferme de 9 ans. Par ailleurs, il vaut mieux s’abstenir d’avoir recours à la revente de ses parts de SCPI Malraux dans la mesure où les avantages fiscaux ne sont pas cessibles. Peu d’investisseurs sur le marché secondaire y sont donc intéressés, ce qui peut donner lieu à de la moins-value si la revente se fait à un prix bas. Ce sont des SCPI extrêmement illiquides. Mieux vaut continuer à conserver les parts jusqu’à ce que la société de gestion procède elle-même à la cession d’immeubles précédant la liquidation de la SCPI. Ainsi, les éventuelles plus-values réalisées seront répercutées sur l’investisseur.
Les autres SCPI fiscales
D’autres SCPI fiscales se joignent aux SCPI Malraux : ce sont celles dont le parc est également composé d’immeubles résidentiels et qui se servent des dispositifs Pinel et de déficit foncier. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21% pour les SCPI Pinel, tandis qu’elle est fonction du montant des charges déductibles pour les SCPI de déficit foncier.
Notons que les SCPI fiscales sont celles qui ont maintenu un bon rendement après avoir traversé la crise de 2020. La demande locative est également constante pour les immeubles qu’elles détiennent, par rapport à leur emplacement stratégique afin qu’ils soient éligibles. Le rendement des SCPI fiscales oscille entre 3.4% et 3.7%, quelle que soit la conjoncture. En 2020, certaines de ces SCPI résidentielles ont enregistré d’excellentes performances, avec un TDVM de plus de 5%.
