Avant de vous investir, surtout ne vous fier pas aux propos mercatiques du milieu immobilier : « Effacez votre impôt grâce au simulateur pinel ». Vous pouvez y rencontrer de nombreux pièges. Certes, le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif est opportuniste : le bas prix de l’immobilier, le faible taux de crédit, la demande accrue de location, les conditions de location non restrictives, et la fameuse réduction d’impôts par le gouvernement ; mais, ne vous laissez pas duper par l’avantage fiscal ! Choisissez plutôt votre propriété en estimant les besoins spécifiques à l’investissement locatif.
1 : Surpayer le bien immobilier
La valeur de votre propriété, pour une location dans l’investissement locatif Pinel, doit être correcte comparée aux logements similaires. La promotion des investisseurs basée sur les réductions d’impôts est un piège pour surestimer leur plan immobilier, et de ce fait va rayer toutes vos bénéfices dans une revente moins value !
2. Surestimer le loyer et le rendement locatif
Le dispositif Pinel exige des plafonds dans les normes de loyer lorsque l’acquisition d’un logis offre une réduction d’impôts. Par contre, votre logement ne sera par forcément preneur à un généreux loyer : assurez-vous que la demande pour ce type de logement soit affluente, et que les produits concurrentiels ne soient plus attrayants ; ensuite, estimez le retour sur investissement de votre location. L’évaluation du loyer est surtout importante pour rembourser votre crédit immobilier.
3. Acheter dans une zone où le prix du neuf est supérieur de 30% au prix de l’ancien
Sachez que : plus le logement est récent, plus le coût du m2 est élevé. Cependant, votre logement neuf ne le sera plus à l’issue de votre prévision de location des 6, 9 et 12 années. A ce stade, il sera en rude compétition avec de nouveaux immeubles bien plus épatants. De ce fait, vous risquez de vous en sortir perdant à la revente, si l’immobilier naissant est estimé à plus de 30% dans le secteur où votre choix s’est égaré.
4. Acheter dans un immeuble ou une zone 100% défiscalisation
Si les propriétaires jouissent du dispositif Pinel sur l’achat de logements neufs, les prix vont décroître en optant pour la revente au terme de leur engagement de location. Par rapport au dispositif Duflot, le dispositif Pinel est plus équilibré grâce à ses trois termes de conjecture : 6, 9 et 12 ans, au lieu d’un seul. Mais gardez-vous de revendre les unités de logements neufs en même temps, à l’issue de 8 à 9ans d’acquisition.
5. Acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque
Dans le cas où vous acquérez un immeuble en finition, une assurance obligatoire : « garantie financière d’achèvement (GFA) » couvre la fin des travaux. Il en existe deux types : la GFA intrinsèque garantit l’achèvement des travaux au degré des fonds de l’opération, constitués d’un ensemble d’acomptes ; la GFA extrinsèque financée par un tiers ou une banque, assure les finitions même si le promoteur immobilier se ruine.
6. Acheter un bien dans un programme où le permis de construire n’est pas purgé de tout recours
Votre projet peut être jugé comme étant une violation aux règles d’urbanisme et même être annulé, si le permis de construire du logement acquis n’est pas encore purgé de tout recours. Exigez une clause suspensive pour vous faire rembourser de votre acompte et de renoncer au projet sans être pénalisé, si un recours est déposé. Il se pourrait que cela vous fasse perdre un temps précieux.
7. Acheter un bien immobilier dans une région qui perd des habitants
Les habitants des régions du Nord et de l’Est de la France émigrent dans les régions de l’Ouest et du Sud, où les villes sont plus attrayantes. La demande de logement y est en accroissement. C’est plus sûr d’investir dans ces régions, aux préférences migratoires.
8. Acheter un bien dans une région qui ne se développe pas économiquement
Vos locataires seront essentiellement des personnes actives. Il est important que votre logement soit situé dans une région ayant un solde migratoire positif, mais également créatrice d’emploi, comme Toulouse, Bordeaux et Nantes. Informez-vous sur les évolutions économiques locales.
9. Acheter un bien immobilier qui n’est pas éligible à la garantie locative
La garantie locative est une assurance payante indispensable dans le cas où vous remboursez un crédit, puisqu’elle vous sauve en cas d’impayés de loyer, de dommages du logement, en vous proposant une protection juridique en cas de litige. Elle peut également vous couvrir au cas où le logement était inoccupé un moment. Attention, la garantie locative du Crédit Agricole, est reliée à des conditions d’éligibilité stipulant que le loyer ne doit pas dépasser un tiers de son revenu (dans le respect des procédures relatives au bail et à la limite de taux d’effort du locataire).
10. Acheter un bien qui n’est pas adapté aux besoins locaux
Pour éviter autant que possible une vacance locative, il vous faut un offre mieux et moins cher que les autres ! Les logements doivent répondre aux besoins spécifiques des locataires. En ce moment, 80% des gens préfèrent une maison, or 80% des constructions sont des appartements. Ne vous ménagez pas dans la recherche des détails sollicités avant de vous lancer (type de cuisine, salle d’eau, espace, etc.).
